Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, gọi tắt là Dự thảo), điểm đáng chú ý là việc bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó là quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường.

Bỏ khung giá đất

Bỏ khung giá đất nghĩa là Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa, mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Sau khi xây dựng xong, bảng giá đất sẽ được trình HĐND tỉnh trước khi thông qua (trước đây, khi xây dựng bảng giá đất sẽ phải dựa vào khung giá đất để ban hành).

Nếu như trước đây, việc ban hành bảng giá sẽ được xây dựng theo định kỳ 5 năm 1 lần và sẽ được công bố vào thời điểm ngày 1/1 của đầu mỗi kỳ của bảng giá đất. Tuy nhiên, để có thể cập nhật giá đất theo kịp với sự biến động của thị trường, bảng giá đất theo dự thảo sửa đổi sẽ được xây dựng theo định kỳ hàng năm.

Ngoài ra, trong thời gian đang thực hiện bảng giá đất đã được công khai mà trên thị trường về đất đai có sự biến động về giá đất thì UBND tỉnh vẫn có thẩm quyền điều chỉnh lại bảng giá đất sao cho phù hợp với giá đất trên thị trường.

Thực tế thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Giúp giá bất động sản ổn định hơn

Liên quan đến những thay đổi trong Dự thảo, TS Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, đồng ý rằng sự thay đổi trong cách tính giá đất sẽ góp phần giúp Chính phủ tăng thu trong dài hạn.

Ông Dũng phân tích, với giá đất gần với giá thị trường thì Nhà nước sẽ thu được thuế trên mức giá gần hơn với giá thị trường vì trước đây người mua và người bán khai giá thấp là để giảm nộp thuế.

Tuy nhiên, theo ông Dũng, Nhà nước cũng phải chuẩn bị cho kịch bản xảy ra hiện tượng sụt giảm lượng giao dịch trong ngắn hạn vì nguyên nhân người mua và người bán không được hưởng lợi từ chênh lệch giá như trước nữa.

Bên cạnh đó, ông Dũng cũng cho rằng, với việc bỏ quy định khung giá đất sẽ giúp giá bất động sản ổn định hơn. Những cơn sốt đất như vừa qua đã đẩy giá lên đỉnh rất nhanh nhưng lượng giao dịch bị giảm xuống do giá sát hơn với thị trường thì giá đất sẽ dần hạ nhiệt trong dài hạn và trở nên ổn định hơn.

Một ưu điểm khác của bỏ quy định khung giá đất được ông Dũng đề cập đến là việc sẽ giúp đảm bảo hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất. Việt Nam hiện nay đã bước sang thời điểm mang tính bước ngoặt khi phương pháp tiếp cận phát triển đô thị hiện tại đang chạm đến giới hạn. Chúng ta cần một cách tiếp cận mới đặt yếu tố tăng hiệu suất và bền vững làm trọng tâm.

Điều đó dường như đang được các cơ quan và Chính phủ quan tâm. Điển hình như việc đường sá được mở rộng, nâng cao kết nối vùng, xây cầu đường, quy hoạch lại đô thị…, vì thế đất của dân thuộc các khu vực này sẽ được đền bù. Với mức đền bù mới thì quyền lợi của những người dân được đảm bảo hơn, sẽ giúp giảm khiếu kiện, biểu tình”, TS Dũng phân tích.

Đẩy chi phí đền bù đất lên cao

Tuy nhiên, TS Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, bên cạnh những mặt tích cực thì giá đất tính theo phương pháp mới cũng có nhược điểm.

Cụ thể, việc bỏ quy định khung giá đất sẽ có thể đẩy chi phí đền bù của các dự án bất động sản tăng lên, dẫn tới giá nhà cũng tăng theo. Điều này sẽ khiến các nhà phát triển bất động sản mới hoặc chưa đầu tư quỹ đất từ trước thì sẽ chịu ảnh hưởng do chi phí đầu vào tăng làm tăng giá bán.

Về cách thức xác định giá đất, theo ông Dũng cũng khó có thể đảm bảo quyền lợi cho người dân khi không hiếm trường hợp giá rất thấp so với giá thực trên thị trường.

Từ đó, ông Dũng cho rằng cách xác định giá đất theo bảng giá là không vững chắc khi không tạo ra động lực để đất được chuyển nhượng lành mạnh và người dân bức xúc khi có đất bị thu hồi, đền bù với mức giá được ấn định do chủ quan của cơ quan Nhà nước.

Ông Dũng cũng cho rằng, Dự thảo lần này vẫn có khung giá nhưng được cập nhật hàng năm và vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ.

Trong Dự thảo có nói bỏ khung giá đất nhưng phương pháp xác định giá đất chỉ quy định một điều rất đơn giản là “giao cho Chính phủ”. Nhiều ý kiến nêu quan điểm: Đánh giá như vậy là chưa đủ vì trong luật nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

Dự thảo chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”. Trong khi, thị trường khá hoang dã, đầu cơ phổ biến và ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường chợ đen và cả thị trường được điều tiết.

Thứ ba, Dự thảo cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả nó sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất.

Mặc dù, Dự thảo đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập, nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo.

Từ lâu chúng ta đã biết thị trường rất dễ bị thao túng, bóp méo, đặc biệt là tại các khu đất ở. Nhiều giao dịch thổi giá khi bán đồng thời làm thấp giá khi trả thuế thu nhập. Vì thế, giá giao dịch ghi nhận tại phòng “một cửa” không phản ánh giá thị trường.

Vấn đề cần làm rõ trong Dự thảo là: Khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì giá đất được tính bằng giá đất nông nghiệp thấp hơn rất nhiều so với giá đất thương mại và đất ở sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng.

Điều này cũng dẫn tới việc nông dân đòi quyền lợi và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng. Như vậy, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi phải có một vài nỗ lực khác kết hợp.